• Radca Prawny Ursynów
  • Prawnik Ursynów
  • Krzysztof Kurzeja - kancelaria prawna

Podział i sprzedaż części nieruchomości


W obrocie gospodarczym właściciele nieruchomości mogą być zainteresowani nie tylko nabywaniem i pozyskiwaniem dla siebie nieruchomości, ale także ich zbywaniem w całości czy też w części. Część nieruchomości może być bowiem przez właściciela po prostu niewykorzystywana, może być zbędna z punktu widzenia wykonywania prawa własności. Generalnie można powiedzieć, iż większa nieruchomość to większe koszty (np. podatki od nieruchomości). Jeśli zatem właściciel z części należącej do niego nieruchomości po prostu nie korzysta lub względy ekonomiczne skłaniają go do minimalizacji obciążeń, związanych z posiadaną nieruchomością, to powinien on rozważyć podjęcie działań zmierzających do zbycia części nieruchomości. Poniżej omówione zostaną najważniejsze aspekty i regulacje prawne, związane z możliwością wydzielenia części nieruchomości oraz jej sprzedaży, z uwzględnieniem specyficznej grupy właścicieli, którą stanowią wspólnoty mieszkaniowe.


§1. Podstawa prawna podziału nieruchomości we wspólnocie

Podjęcie decyzji o podziale nieruchomości i późniejszej sprzedaży jej części to pierwszy z etapów omawianego procesu. Sprawa jest dość prosta i oczywista jeśli mamy do czynienia z pojedynczą osobą fizyczną czy osobą prawną. Nieco bardziej złożona jest prawna problematyka tego zagadnienia w przypadku wspólnoty mieszkaniowej.

Właścicielowi lokalu przysługuje związany z jego prawem własności lokalu udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Powstała w ten sposób współwłasność ma charakter współwłasności przymusowej - współwłaściciele, w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej zwaną także "UWL"), nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Powstaje zatem pytanie o dopuszczalność podziału nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy. Wyjątek od wspomnianej powyżej zasady, wyrażonej w art. 3 ust. 1 UWL, został wprowadzony przez ustawodawcę w art. 5 tejże ustawy. Przepis ten zezwala na podział nieruchomości wspólnej, na której znajduje się budynek, pod dwoma warunkami. Po pierwsze powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem musi być większa niż powierzchnia działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, po drugie zaś powierzchnia ta przewyższać musi powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku. W praktyce można więc powiedzieć, iż sprzedaży nie może podlegać ta część nieruchomości, która służy prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynku. Do przeprowadzenia omawianego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.


§2. Etap decyzyjny

Jak wiadomo, wspólnoty możemy podzielić na dwie grupy: wspólnoty, w których lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (tzw. duże wspólnoty) oraz te, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. małe wspólnoty). W myśl art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali bądź Kodeksu cywilnego. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych decyzja o podziale nieruchomości jest ustawowo przypisana do kategorii czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust.3 pkt 6 UWL). Zarząd wspólnoty dla przeprowadzenia podziału nieruchomości potrzebuje zatem zgody właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale. Decyzja właścicieli zapada większością głosów, liczoną według przysługujących im udziałów. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych również należy przyjąć, iż czynność tego rodzaju jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem do jej dokonania niezbędna jest, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgoda wszystkich współwłaścicieli.


§3. Podział geodezyjny

Kolejnym z etapów jest podział geodezyjny nieruchomości. Jego celem jest ewidencyjne wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości co najmniej dwóch nowych działek. Podział ten nie prowadzi do zmiany właściciela czy użytkownika wieczystego gruntu - prawa te z chwilą podziału pozostają po stronie dotychczasowych podmiotów.

Podział geodezyjny regulowany jest przepisami ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Przeprowadzany jest przez uprawnionego geodetę. Polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej.

Jak już zostało wspomniane powyżej, ustawa o własności lokali stanowi, iż podział nieruchomości odbywa się przy zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestie te unormowane zostały w art. 95 i nast. tejże ustawy. Generalnie można wyróżnić dwa tryby postępowania podziałowego, których zastosowanie uzależnione jest od charakteru gruntu. Nieco inaczej przebiega bowiem procedura i inne są uwarunkowania podziału nieruchomości gruntów zurbanizowanych oraz gruntów rolnych i leśnych. Postępowanie podziałowe dokonywane jest w jednym z dwóch trybów: administracyjnym lub sądowym. Tryb administracyjny można podzielić na kilka etapów. Na początku sporządzany jest na odpowiednich podkładach mapowych wstępny plan podziału, zawierający stosowne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne. Następnie składa się do wójta, burmistrza czy też prezydenta miasta wniosek wraz z takimi załącznikami jak: dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej, wstępny plan podziału. Kompletny wniosek stanowi podstawę do wydania przez organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) opinii na temat wstępnego projektu podziału. Decyzja wójta co do zgodności z miejscowym planem wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Pozytywna opinia wójta stanowi podstawę do opracowania projektu podziału w formie operatu, który przygotowywany jest przez uprawnionego geodetę. Geodeta następnie dokonuje okazania granic stronom postępowania podziałowego. w kolejnym etapie przygotowywany jest ostateczny projekt podziału, przekazywany wraz z operatem do ośrodka dokumentacji. Po tych czynnościach wójt wydaje decyzję administracyjną, zatwierdzając zaproponowany podział nieruchomości. Decyzja ta jest podstawą do ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Na koniec postępowania podziałowego, po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, dokonuje się wyznaczenia w terenie nowych granic (wytyczenie nowych punktów granicznych i ich stabilizacja). Czynność tą ujmuje się w protokole. Prace finalizowane są operatem geodezyjnym, przyjmowanym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Po zakończeniu całej procedury geodeta przekazuje właścicielowi dokumentację, niezbędną do dokonania zmian w księgach wieczystych - odłączenia od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założenia dla nich odrębnej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje Sąd, prowadzący księgę wieczystą dla dotychczasowej nieruchomości, na wniosek właściciela gruntu.


§4. Sprzedaż nieruchomości

Po dokonanym podziale i wyodrębnieniu nowej nieruchomości możliwe jest jej zbycie czy też wydzierżawienie na rzecz zainteresowanego podmiotu. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, formę aktu notarialnego. Ponieważ współwłasność nieruchomości przysługuje wszystkim właścicielom lokali, wszyscy oni powinni być stroną planowanej umowy sprzedaży, przenosząc na zainteresowany podmiot przysługujące im udziały we współwłasności. Z praktycznego punktu widzenia udział wszystkich właścicieli w jednym czasie - przy podpisywaniu aktu notarialnego może okazać się utrudniony, niemniej zawsze istnieje możliwość udzielenia stosownego pełnomocnictwa np. zarządowi wspólnoty.


§5. Podatki i inne obciążenia

Należy mieć na uwadze, iż podział nieruchomości poza możliwymi przysporzeniami po stronie właściciela, wspólnoty (np. z tytułu wydzierżawienia czy sprzedaży nowej działki w całości czy też części) może wiązać się również z pewnymi obciążeniami i kosztami.

Pierwsza kwestia to możliwość nałożenia na właściciela tzw. opłaty adiacenckiej. Możliwość jej nałożenia wynika z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata ta stosowana jest w przypadku, gdy przeprowadzony na wniosek właściciela podział ewidencyjny nieruchomości prowadzi do wzrostu jej wartości. Wysokość opłaty adiacenckiej ustala gmina w drodze uchwały, nie może ona przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Oszacowania wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale dokonuje powołany przez organ rzeczoznawca.

Druga sprawa, chyba bardziej oczywista, to konieczność opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów właściciela podzielonej nieruchomości, uzyskanych z tytułu sprzedaży nowopowstałej działki.

Abstrahując jednak od jakże nieuniknionych opłat i podatków, pozostaje mieć nadzieję, iż opisana powyżej procedura podziału nieruchomości okaże się choć odrobinę pomocna dla właścicieli, wspólnot czy zarządzających nieruchomościami i pozwoli na optymalizację sposobów korzystania z gruntu.