• Radca Prawny Ursynów
  • Prawnik Ursynów
  • Krzysztof Kurzeja - kancelaria prawna

Premia kompensacyjna dla właścicieli budynków mieszkalnych

§1. Ustawowe umiejscowienie premii kompensacyjnej

Instytucja premii kompensacyjnej dla właścicieli budynków mieszkalnych wprowadzona została do obrotu prawnego ustawą z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów [Dz. U. Nr 223, poz. 1459] (zwanej dalej także "UWTiR"). Ustawa ta została następnie znowelizowana przez ustawę z dnia 5 marca 2012 r. o zmianie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów [Dz. U. Nr 76, poz. 493]. Dwie kolejne, choć niezbyt obszerne zmiany ustawy miały miejsce w 2011 roku. Ustawa w aktualnym kształcie obowiązuje od 1 lipca 2011 r.

Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów za główny przedmiot ma określenie zasad finansowania ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów części kosztów przedsięwzięć termomodernizacyjncyh i remontowych. Ustawa ta wprowadza regulacje, dotyczące finansowego (w formie premii) wsparcia inwestorów, realizujących inwestycje, związane z ulepszaniem termicznym budynków mieszkalnych i remontami budynków wielorodzinnych.

Trzecim elementem ustawy, dość luźno powiązanym z samą jej nazwą, jest premia kompensacyjna. Wprowadzenie instytucji premii kompensacyjnej miało na celu, jak sama nazwa wskazuje, pewnego rodzaju rekompensatę. Rekompensata ta dotyczy szkód, jakie właściciele nieruchomości - budynków mieszkalnych ponieśli na skutek obowiązujących od 12 listopada 1994 r. do 25 kwietnia 2005 r. zasad ustalania czynszów za najem lokali kwaterunkowych, znajdujących się w tych budynkach.


§2. Geneza instytucji premii kompensacyjnej

Ustawodawca wprowadzając premię kompensacyjną chciał uczynić zadość właścicielom budynków mieszkalnych, które objęte były regulacjami, ograniczającymi wysokość czynszów za najem lokali w tychże budynkach. Dla przypomnienia należy przywołać tu chociażby nieobowiązującą już ustawę z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych [Dz. U. Nr 105, poz. 509], w której pojawia się pojęcie czynszu regulowanego. Ustawa ta wprowadziła odgórne ograniczenie wysokości tegoż czynszu regulowanego do 3% wartości odtworzeniowej lokalu, którą to wyznaczał iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, określanego w drodze zarządzenia przez wojewodę. Okres obowiązywania tejże ustawy, jak również okres późniejszy dostarczał właśnie takich przykładów odgórnego ograniczania wysokości czynszów najmu, co wielokrotnie miało olbrzymie przełożenie na kondycję finansową osób władających budynkami mieszkalnymi.


§3. Warunki skorzystania z premii kompensacyjnej

Możliwość skorzystania z premii kompensacyjnej została ograniczona wieloma warunkami i obostrzeniami. Prawo do skorzystania z premii kompensacyjnej przysługuje właścicielowi lub zarządcy budynku mieszkalnego, będącemu osobą fizyczną, w odniesieniu do budynku, w którym wyodrębniony jest choć jeden lokal kwaterunkowy albo właścicielowi części budynku mieszkalnego. Drugi warunek to pozostawanie właścicielem tego budynku lub jego części w dniu 25 kwietnia 2005 r. albo nabycie tegoż budynku (ew. jego części) w drodze spadkobrania od osoby, która w dniu 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem takiego budynku.

Premia kompensacyjna może być przeznaczona na pokrycie całości lub części kosztów, związanych z przedsięwzięciem remontowym lub remontem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile oczywiście jest to budynek, o którym wspomniano powyżej.


§4. Korzyści płynące z ustawy

Instytucja premii kompensacyjnej stanowić może alternatywę dla klasycznych roszczeń odszkodowawczych, przysługujących osobom, które objęte są zakresem podmiotowym ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Może ona mieć istotne znaczenie zwłaszcza dla tych osób, których roszczenia, związane z czynszami regulowanymi, przedawniły się - premia kompensacyjna może okazać się w takich przypadkach jedyną możliwością odzyskania choćby części należnych im pieniędzy.


§5. Praktyczne zastosowanie ustawy

Pomimo tego premia kompensacyjna nie cieszy się zbyt wielkim zainteresowaniem. Przeszkodą w skutecznym i powszechnym stosowaniu tej instytucji jest zapewne złożoność procedury jej przyznawania, a dokładniej mówiąc - problemy ze spełnieniem wymagań formalnych do jej przyznania. Są to głównie problemy natury faktycznej.

We wniosku o przyznanie premii należy zamieścić informację o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich ich wynajem podlegał ograniczeniom. Często zdarza się, iż niezwykle trudno jest pozyskać stosowną dokumentację. W urzędach brakuje dokumentacji, która ma lub powinna mieć już prawie dwadzieścia lat. Dokumentacja ta często nie była również w jakiś szczególnie dbały sposób zabezpieczana i przechowywana przez właścicieli czy najemców.

Niejednokrotnie problematyczne jest również ustalenie powierzchni dawnych lokali kwaterunkowych. Brakuje informacji o wielkościach tychże lokali. Aktualne obmiary mogą okazać się niewystarczające, bowiem powierzchnie lokali ulegały wszakże zmianom. Okres obowiązywania regulacji czynszowych nie sprzyjał dopełnianiu wszystkich formalności, związanych z pozyskiwaniem i utrzymywaniem oraz zarządzaniem lokalami. Braki w informacjach o powierzchni lokali mają istotne znaczenie, albowiem na podstawie powierzchni dokonuje się wyliczenia wysokości samej premii.

Uzyskanie premii dla przedsięwzięcia remontowego lub remontu budynku jednorodzinnego odbywa się z wykorzystaniem kredytu bankowego lub ze środków własnych inwestora. Skorzystanie z kredytowania bankowego w sposób oczywisty mnoży ilość formalności. Skorzystanie ze środków własnych wymusza rozpoczęcie procedury remontowej dopiero po dokonaniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego, będącego dysponentem Funduszu Termomodernizacji i Remontów (z którego to funduszu wypłaca się premię), kontroli stanu faktycznego obiektu i potwierdzeniu i potwierdzeniu, iż planowane prace nie zostały rozpoczęte. BGK dokonuje kontroli przeprowadzonych prac również po zakończeniu remontu.

Kolejnym problemem, być może jednym z najbardziej istotnych problemów, który dość istotnie wpływa na popularność premii kompensacyjnej, jest sposób wyliczenia jej wysokości. Dokonuje się tego poprzez pomnożenie wskaźnika kosztu przedsięwzięcia przez kwotę wynoszącą 2% wskaźnika przeliczeniowego za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu kwaterunkowego za każdy rok, w którym obowiązywały w stosunku do tego lokalu ograniczenia czynszowe w okresie od 12 listopada 199 4 r. do 25 kwietnia 2005 r. Interes osób poszkodowanych przemawiał oczywiście za tym, by wskaźnik kosztu przedsięwzięcia był jak najwyższy - daje to szansę na wyższą premię kompensacyjną. Niestety wskaźnik ten ustalany jest m.in. w oparciu o koszt, jaki został poniesiony na remont czy też przedsięwzięcie remontowe (w przeliczeniu na metr kwadratowy). W związku z tym dochodzi do sytuacji, w której by uzyskać w miarę satysfakcjonującą premię należy poczynić znaczne nakłady finansowe na taki budynek czy jego część. W wielu przypadkach może być to niemożliwe z powodu nieposiadania przez inwestorów takich środków finansowych. Zaciąganie sporych kredytów na ten cel również może być kłopotliwe i nie leżeć w interesie właścicieli budynków. W przypadku wielu budynków może wreszcie być to po prostu nieopłacalne.


§6. Wnioski de lege ferenda

Z danych opublikowanych przez BGK wynika, iż w okresie 2009 r. - II kwartał 2012 r. złożono 244 wnioski o przyznanie premii kompensacyjnej. Zestawiając tą ilość z ilością wniosków, złożonych w tym samym okresie, o przyznanie premii remontowej (1628) czy premii termomodernizacyjnej (11050) łatwo dostrzec, iż premia kompensacyjna nie jest instytucją nader popularną. Może to być zaskakujące, szczególnie w obliczu faktu, iż w rekordowym roku 2011 kwota przyznanych premii wyniosła ponad 10 milionów złotych. Być może ułatwienia w procedurze jej przyznawania (uproszczenie samej procedury) w połączeniu ze zmniejszeniem wymogów formalnych dla jej przyznania oraz zmniejszeniem katalogu przyczyn, dla których odmawia się przyznania premii wpłynęłoby na zwiększenie zainteresowania tą instytucją i możliwość bardziej skutecznego korzystania ze zgromadzonej na dzień 30 czerwca 2012 r. kwoty 10,4 miliona złotych w ramach limitu premii kompensacyjnej.