• Radca Prawny Ursynów
  • Prawnik Ursynów
  • Krzysztof Kurzeja - kancelaria prawna

Odpowiedzialność małżonka za długi związane z mieszkaniem

§1. Wstęp

Z pewnością wiele osób, zajmujących się rozliczeniami wspólnot mieszkaniowych, zarządzających nieruchomościami czy też nimi administrujących, czy też po prostu reprezentujących ogół mieszkańców, jak np. zarząd, często spotyka się z problemem odpowiedzialności małżonka właściciela lokalu za zapłatę należnych opłat z tytułu utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej, w szczególności zaliczek na tenże cel. Problem odpowiedzialności małżonka za długi, za uiszczenie należnych zaliczek, szczególnie ujawnia się tam, gdzie mamy do czynienia z właścicielami lokalu - małżonkami, którzy nie są jednocześnie oboje właścicielami lokalu czy też zawarli małżeńską umowę majątkową, ustanawiającą odrębność majątku. Zdarza się wszakże, iż małżonek, który w naszym mniemaniu jest także odpowiedzialny za zapłatę opłat, związanych z mieszkaniem, odmawia zapłaty, zasłaniając się właśnie tzw. intercyzą. Sytuacja taka wielu z nas wprawia w lekkie zakłopotanie, albowiem w przypadku powstania ewentualnych zaległości w opłatach nie bardzo wiadomo w jaki sposób postępować, by zgodnie z literą prawa te należności wyegzekwować. Poniżej przeanalizowane zostaną więc poszczególne przypadki, z którymi można się najczęściej spotkać, a dotyczące właśnie tej problematyki, omówiona zostanie kwestia rozdzielności majątkowej oraz przybliżone zagadnienia, związane ze sposobem prowadzenia egzekucji.

§2. Klasyczne rozwiązanie małżeńskie

Chyba najczęściej spotykaną sytuacją jest ta, w której do nabycia własności nieruchomości (domu, lokalu) dochodzi już po zawarciu przez dwoje ludzi związku małżeńskiego. Na marginesie można wspomnieć, iż w ostatnim czasie z pewnością częściowy wpływ na popularność wspólnego zakupu mieszkań przez małżonków miał rządowy program "rodzina na swoim" - chyba rekordowy pod tym względem rok 2011 to około 51 tysięcy udzielonych kredytów w tym programie. Najczęściej korzystającymi osobami z programu rodzina na swoim były osoby pomiędzy 25 a 35 rokiem życia.

W omawianym, "klasycznym rozwiązaniu" pomiędzy małżonkami, z chwilą zawarcia związku małżeńskiego, z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa. Regulację ustawową, dotyczącą tej kwestii odnajdziemy w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (dalej: KRiO). Wspólnością objęte są przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Ustawa wskazuje, iż majątek wspólny to miedzy innymi: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej, dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków, środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego małżonków.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nieruchomość nabyta przez małżonków w trakcie trwania związku małżeńskiego zasadniczo stanowić będzie ich majątek wspólny. Oczywiście należy w tym miejscu poczynić zastrzeżenie - ustawa wymaga, by dokonanie czynności prawnej, polegającej na odpłatnym nabyciu nieruchomości, nastąpiło za zgodą drugiego małżonka (art. 37 KRiO).

Konsekwencją wspomnianego stanu rzeczy jest to, iż małżonkowie co do zasady odpowiadają wspólnie za długi związane z nieruchomością, całym swoim majątkiem - zarówno osobistym jak i wspólnym. W takiej sytuacji pozycja potencjalnego wierzyciela (czyli np. wspólnoty mieszkaniowej) jest stosunkowo korzystna, bowiem może on żądać zaspokojenia z całości składników majątkowych obojga małżonków.

§3. Majątek osobisty oraz rozdzielność majątkowa

Skoro ustawa przyjmuje, iż wspólność majątkowa powstaje z chwilą zawarcia związku małżeńskiego, to w konsekwencji przedmioty majątkowe nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego stanowią majątek osobisty każdego z małżonków( art. 33 KRiO). Do majątku osobistego zalicza się również m.in.: przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis, darowiznę (jeśli spadkodawca lub darczyńca nie postanowił inaczej), prawa niezbywalne przysługujące tylko jednej osobie, prawa autorskie i prawa pokrewne.

Przy tego typu układzie stosunków właścicielskich, czyli w sytuacji gdy do nabycia nieruchomości doszło przed zawarciem związku małżeńskiego, odpowiedzialność za długi związane z tą nieruchomością zasadniczo ponosi małżonek, który jest właścicielem nieruchomości.

Na podobnych zasadach jak w przypadku nabycia nieruchomości przed zawarciem związku małżeńskiego, kształtują się zasady odpowiedzialności, wynikające z zawarcia przez małżonków majątkowej umowy małżeńskiej, na mocy której małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową. Na skutek ustanowienia rozdzielności majątkowej nabyta nieruchomość przypisana zostanie do majątku tego z małżonków, który zawarł umowę jej nabycia.

W tym miejscu należy poczynić kolejne zastrzeżenie. Jeżeli dochodzona przez wierzyciela wierzytelność powstała przed ustanowieniem wspólności majątkowej (przed zawarciem małżeństwa) lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, to wierzyciel może żądać zaspokojenia, poza majątkiem osobistym dłużnika, także z jego wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez niego z innej działalności zarobkowej.

Jak zatem widać, pomimo tego, iż formalnie ciężar odpowiedzialności za długi związane z mieszkaniem, nabytym przed zawarciem związku małżeńskiego czy też nabytym do majątku osobistego małżonka, spoczywa przede wszystkim na tym małżonku, który dokonał nabycia, jednakże w pewnym stopniu małżonek dłużnika także cierpi z powodu egzekucji - zmuszony jest bowiem do tolerowania egzekucji prowadzonej z wynagrodzenia za pracę czy też z dochodów z innej działalności tegoż dłużnika.

§4. Uregulowania szczególne

Wspomniane powyżej przepisy KRiO statuują pewne ogólne zasady, dotyczące zaliczenia poszczególnych przedmiotów czy też praw do majątku czy to osobistego czy to wspólnego małżonków. Jednocześnie kształtują, wpływają na system odpowiedzialności, oparty właśnie na takim podziale.

Warto jednak mieć na uwadze, iż ustawodawca często przewiduje pewnego rodzaju wyjątki czy też uszczegółowienia, odnoszące się do ogólnych zasad. Jeśli chodzi o materię odpowiedzialności za długi związane z mieszkaniem, to do takich szczególnych przepisów należy zaliczyć art. 688 Kodeksu cywilnego. Przepis ten odnosi się do stosunku najmu, przewidując, iż za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tychże osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat za okres, w którym osoby te stale zamieszkiwały z najemcą.

§5. Zalety i wady projektowanych rozwiązań

Podobne uregulowanie przewidziane zostało w art. 4 ust.6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Za opłaty wymienione w art. 4 ust. 1-2 oraz 4, czyli m.in. związane z utrzymaniem i eksploatacją lokali i nieruchomości wspólnej (w zależności od tego czy osoba ma status członka spółdzielni czy też nie i czy przysługuje jej spółdzielcze prawo do lokalu czy też jest właścicielem lokalu) odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.

Ustawodawca przewidział więc możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu zaległości w opłatach za mieszkanie nie tylko od najemcy, członka spółdzielni itp. ale także od osób z nimi zamieszkujących, co ma służyć dodatkowemu zabezpieczeniu wierzycieli.

§6. Wnioski

Oczywiście chyba wszyscy życzylibyśmy sobie, by życie nie stawiało nikogo z nas w pozycji niesumiennego dłużnika, w sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie wykonać swych zobowiązań. Niestety w ostatnim czasie praktyka obrotu gospodarczego pokazuje, iż tego typu sytuacje stają się coraz częstsze. Brak płynności finansowej, kłopoty z bieżącym regulowaniem należności po stronie właścicieli lokali odczuwa zapewne większość wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni. Niejednokrotnie cierpią na tym także administratorzy i osoby zarządzające nieruchomościami. Próbując dochodzić roszczeń od swoich dłużników warto pamiętać, szczególnie w przypadkach rozdzielności majątkowej czy też sprawowania prawa własności tylko przez jednego z małżonków, iż wierzyciel nie zawsze jest na pozycji straconej, jeśli próby egzekwowania należności od głównego dłużnika zdają się być bezskuteczne. Świadomość pewnych dodatkowych możliwości i sposobów prowadzenia egzekucji niejednokrotnie może przynieść wymierne korzyści i doprowadzić do zaspokojenia wierzyciela.