Stan prawny nieruchomości – co to jest i czemu służy?

W praktyce obrotu wszelkiego rodzaju  nieruchomościami bardzo często spotkać się można z pojęciem „stanu prawnego nieruchomości”. Jest to pojęcie najczęściej używane przez prawników, w tym notariuszy,  pośredników nieruchomości, czy też urzędników. Dla przeciętnego „Kowalskiego” pojęcie to może być obce, enigmatyczne, jedynie zasłyszane gdzieś przy okazji. Czy warto zatem zaprzątać sobie głowę rozważaniami na ten temat? W naszej ocenie – zdecydowanie tak. Stan prawny nieruchomości jest istotny chociażby dlatego, że zazwyczaj transakcje dotyczące nieruchomości odznaczają się znaczną wartością pieniężną, ceny nieruchomości zasadniczo bywają wszakże znacznie wyższe aniżeli ceny transakcyjne innych rzeczy. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości kluczowe znaczenie może odgrywać przede wszystkim przy transakcjach na rynku wtórnym, transakcje z rynku pierwotnego zazwyczaj cechują się bowiem nieco mniejszym ryzykiem prawnym w odniesieniu do nabywanej nieruchomości. Niniejszy artykuł ma za zadanie przybliżyć czytelnikom znaczenie pojęcia stanu prawnego nieruchomości oraz dostarczyć podstawowej wiedzy na temat tego, w jaki sposób go zweryfikować i w jakim celu może to być przydatne.

Jak zatem rozumieć pojęcie stanu prawnego nieruchomości? W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, iż jest to ogół praw, jakie powiązane są z daną nieruchomością. Stan prawny to swoista sfera określająca status prawny nieruchomości, determinowana aspektami formalnymi, ale również zdarzeniami czysto faktycznymi. W ramach stanu prawnego nieruchomości mówimy więc przede wszystkim o tytule do władania nieruchomością – prawie własności, ale także o innych prawach rzeczowych (użytkowanie, służebności itp.) oraz stosunkach zobowiązaniowych (najem, dzierżawa itp.). Analiza stanu prawnego dostarcza również informacji np. o sposobie zagospodarowania terenu, ograniczeniach w jego wykorzystaniu itp. Badanie stanu prawnego to zatem przede wszystkim weryfikacja dokumentów, stanowiących podstawę jej nabycia – aktów notarialnych, orzeczeń sądowych, umów. Jest to także proces badania aktów i decyzji administracyjnych, aktów prawa miejscowego, ewidencji, rejestrów, zaświadczeń, analizy roszczeń oraz ryzyk ich wystąpienia.

Badanie stanu prawnego nieruchomości – jakie dokumenty sprawdzić?

W ramach badania stanu prawnego nieruchomości podstawowym działaniem jest weryfikacja tego, czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą oraz sprawdzenie jej treści. Sprawdzenia takiego dokonać można we właściwym miejscowo sądzie rejonowym, prowadzącym księgi wieczyste, a także elektronicznie – za  pomocą specjalnie udostępnionego w tym celu przez Ministerstwo Sprawiedliwości portalu. Szerzej na temat księgi wieczystej powiedziane zostanie w kolejnym punkcie naszego artykułu.

Kolejnym zadaniem jest sprawdzenie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej (w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu). Wypis ten zawiera informacje dotyczące gruntu, budynku, czy lokalu. Zawiera on opis położenia i wskazanie jednostki ewidencyjnej, dane dotyczące wielkości działki. Wypis określa także charakter gruntu (np. rolny, leśny, zabudowany i zurbanizowany itp.). W odniesieniu do budynków określa ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe oraz ogólne dane techniczne. Może on zawierać również dane podmiotowe, tj. wskazanie właścicieli lub posiadaczy, opis prawa własności. Wyrys z mapy ewidencyjnej to fragment mapy przedstawiający daną działkę, obrazujący jej położenie względem sąsiednich nieruchomości, przedstawiający kontury użytków gruntowych oraz klas gleboznawczych, położenie budynków, czy też punkty graniczne nieruchomości gruntowe. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków najbardziej istotną rolę odgrywają więc przy transakcjach zakupu działek lub budynków.

W przypadku nieruchomości gruntowych w kolejnym kroku warto jest również zweryfikować czy dla obszaru, na którym nieruchomość ta się znajduje, uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ten jest aktem prawnym prawa miejscowego, przyjmowany jest uchwałą danej gminy (miasta). Składa się on z dwóch części – graficznej (mapa wraz z legendą opisującą oznaczenia na niej przyjęte, będącą załącznikiem do właściwej uchwały – planu) oraz opisowej, w której określa się poszczególne założenia w ramach przyjmowanego planu. Określna on m.in. przeznaczenie danego terenu, możliwości jego zagospodarowania i warunki zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe, rekreacyjne, obszary przemysłowe itp.), wskazuje miejsca użyteczności publicznej.

Plan określa również wytyczne dla prowadzonej zabudowy – może określać wielkość czy wysokość budowli, odległość między nimi, minimalne powierzchnie działek. Plan obrazować może również planowane zagospodarowanie terenów w infrastrukturę drogową czy poszczególne media. Z perspektywy inwestora jest on więc bardzo istotny, gdyż dostarcza wiedzy o tym czy i co można zbudować na danej nieruchomości, jak będzie zlokalizowana taka budowla (budynek), jak wyglądać może w przyszłości sąsiedztwo (np. sklepy, placówki oświatowe, drogi, media), a nawet takie informacje jak: rodzaj dachu który może być zastosowany i sposób jego wykonania, kolorystyka elewacji, zasady kształtowania zieleni, ograniczenia w stosowaniu określonych materiałów wykończeniowych itp.

O istnienie miejscowego planu należy pytać we właściwym urzędzie gminy. Można go odszukać również w wersji elektronicznej, na stronach Internetowych danej jednostki samorządowej. Plany często dostępne są również w starostwach powiatowych lub urzędach miast na prawach powiatu, z uwagi na fakt, iż gminy przekazują je starostom na potrzeby wydawania przez nich pozwoleń na budowę. Osoby zainteresowane, po uiszczeniu opłaty skarbowej, mogą pozyskać w urzędzie gminy / miasta wyrys i wypis z planu dla obszaru na którym znajduje się ich nieruchomość. W przypadku braku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym planowane jest prowadzenie inwestycji budowlanej, rodzaj i sposób zagospodarowania takiej nieruchomości określany jest w drodze decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej przez daną gminę.

Warto również wspomnieć, iż w przypadku lokali pozostających w zarządzie spółdzielni mieszkaniowych (np. lokale co do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) sprawdzenie stanu prawnego może polegać na uzyskaniu stosownego zaświadczenia, w którym wykazane będą dane właściciela, stan rozliczeń ze spółdzielnią itp.

Księga wieczysta – co to jest i co w niej znajdę?

Jak wspomniane zostało powyżej, głównym, podstawowym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta. Księga wieczysta to swego rodzaju urzędowy rejestr, w którym zebrane są najważniejsze informacje o nieruchomości. Sposób i formę prowadzenia ksiąg wieczystych określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgę wieczystą prowadzi się zasadniczo dla nieruchomości, ale może być ona prowadzona również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Księgi prowadzone są przez sądy rejonowe, ich treść jest jawna.

Strukturalnie księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, każdy z nich zawiera odrębną kategorię informacji na temat nieruchomości. W I dziale księgi wpisywane są podstawowe dane identyfikujące nieruchomość – jej rodzaj, położenie (adres), przeznaczenie, powierzchnia. W przypadku nieruchomości lokalowych w dziale tym wpisywane są również informacje o liczbie i rodzaju „izb”, czyli np., pokoi, kuchni, przedpokoju itp. , a także wskazuje się kondygnację budynku, na której lokal się znajduje. Dział I zawiera także informację o nieruchomości, na której znajduje się budynek z tym lokalem (numer działki ewidencyjnej, numer jej księgi wieczystej).

W dziale II księgi wieczystej wpisuje się właściciela nieruchomości. Stąd dowiemy się również czy ktoś jest uprawnionym do władania nieruchomością jako użytkownik wieczysty. Dział III to spis praw, roszczeń oraz ograniczeń, związanych z daną nieruchomością. Można z niego dowiedzieć się czy nieruchomość obciążają jakieś ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, zastaw). Wielce istotny jest dział IV, gdyż w nim umieszcza się wpisy dotyczące hipotek, czyli praw zabezpieczających wierzycieli, które to prawa umożliwiają im zaspokojenie swych roszczeń z takiej nieruchomości obciążonej hipotecznie.

Księga wieczysta jest więc swoistym kompendium wiedzy na temat nieruchomości. Jej istnienie w znaczny sposób ułatwia i upraszcza weryfikację prawną działki czy też lokalu.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co z tym zrobić?

O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości mówi się w kilku sytuacjach. Jedną z nich może być taka, w której dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub istnieje rozbieżność pomiędzy stanem ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym. W tym pierwszym przypadku regulacja stanu prawnego polega na wystąpieniu do sądu z wnioskiem o założenie księgi. W drugiej sytuacji zaś rozwiązaniem może być wniosek o zaktualizowanie treści księgi wieczystej. Czasami zdarza się, że konieczne jest wystąpienie do sądu z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – służy temu specjalne powództwo przewidziane w art. 10 w/w ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W praktyce spotkać się można również z sytuacją, gdy niezbędne okazuje się przeprowadzenie postępowań spadkowych – by potwierdzić prawa do danej nieruchomości w związku z przejściem własności w drodze dziedziczenia. Często zdarza się także, że potwierdzenie praw do nieruchomości nastąpić może dopiero po przeprowadzeniu sądowego postępowania o zasiedzenie. Nierzadko zachodzi również potrzeba podziałów nieruchomości, ustalania ich granic itp.

Regulacja stanu prawnego nieruchomości jest istotna o tyle, że nieuregulowany stan prawny może dyskwalifikować nieruchomość z punktu widzenia możliwości obrotu nią (np. sprzedaży). Ponieważ niejednokrotnie wymaga to sporej ilości dość skomplikowanych działań, zdecydowanie warto działania takie powierzyć specjalistom. Nieuważne, nieumiejętne lub niewłaściwe działania mogą być niestety mocno kłopotliwe w swych konsekwencjach, pociągając za sobą nieodwracalne, negatywne skutki.