W codziennym życiu często spotkać się możemy z mocnym przekonaniem osób korzystających z lokali (na podstawie umów najmu czy też na podstawie innych, podobnych stosunków prawnych) o ich bezwarunkowym i bezdyskusyjnym prawie wyłączności w zakresie wstępu do mieszkania, które zajmują. Pozycja najemcy, osoby korzystającej z lokalu często utożsamiania jest z pozycją prawną właściciela tegoż lokalu. Pośród wielu osób dość popularne jest przeświadczenie, iż żaden inny podmiot, w czasie trwania stosunku najmu tudzież innego stosunku prawnego, na podstawie którego oddano lokal do używania, nie może naruszać sfery prawnej osoby korzystającej z lokalu poprzez „bezprawne” wtargnięcie do jej mieszkania. Czy rzeczywiście pogląd taki jest prawdziwy? Czy są jakieś sytuacje kiedy prawo dopuszcza możliwość naruszenia sfery prawnej lokatora? Jak kształtują się wzajemne prawa i obowiązki tych podmiotów? Problem ten warto rozważyć w oparciu o kilka, przedstawionych poniżej aspektów prawnych. Analiza tematu może bowiem pozwolić uniknąć zbędnych pretensji i nieporozumień pomiędzy lokatorami a właścicielami budynków lub lokali czy też zarządzającymi nieruchomościami w imieniu tychże właścicieli.

Podstawową regulacją prawną, normującą prawa i obowiązki właściciela lokalu oraz lokatora jest kodeks cywilny. Chyba każdy z nas spotkał się z jakże popularną i powszechną umową najmu. To ona właśnie najczęściej reguluje szeroko rozumiane stosunki pomiędzy wynajmującym a najemcą. To na podstawie tej właśnie umowy właściciele oddają zazwyczaj swoje lokale do używania. Na jej podstawie lokator (najemca) uprawniony jest do korzystania z rzeczy (w tym wypadku lokalu) z wyłączeniem innych osób.

Umowa najmu jest jedną z umów nazwanych, opisanych w Kodeksie cywilnym, jako istotne elementy tego stosunku wskazać należy z jednej strony oddanie rzeczy do używania, z drugiej zaś zapłatę czynszu. Oprócz tych dwóch elementów Kodeks cywilny opisuje jeszcze kilka dodatkowych kwestii, związanych ze stosunkiem najmu, jak chociażby sposób rozliczenia napraw rzeczy, odpowiedzialność za wady tejże rzeczy, wygaśnięcie czy wypowiedzenie najmu itp. Oczywiście, w ramach zasady, wynikającej z art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mają możliwość ułożenia stosunku prawnego według swego uznania, jednakże treść lub cel tegoż stosunku nie może sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego. W pewnym sensie już sam kodeks cywilny wprowadza pewnego rodzaju ograniczenia, dotyczące stosunku pomiędzy właścicielem a lokatorem.

Niestety – normy Kodeksu cywilnego, dotyczące umowy najmu są na tyle ogólne, iż nie dostarczają nam jednoznacznej i przekonującej odpowiedzi na przedstawiony na wstępie problem. Co prawda art. 690 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, jednakże przepis art. 224 Kodeksu cywilnego (dotyczący ochrony prawa własności) ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do sytuacji, gdy rzecz znalazła się w posiadaniu osoby niebędącej jej właścicielem – nie ma zastosowania w relacji właściciel – najemca, dla ewentualnej ochrony tego ostatniego.

W związku z powyższym przyjrzyjmy się kolejnym regulacjom, które mogą stanowić podstawę do pozytywnej bądź negatywnej odpowiedzi na postawione powyżej pytania.

Dla pełnego zrozumienia omawianej problematyki zasadnym wydaje się przyjęcie pewnego rodzaju rozróżnienia działań i czynności właściciela czy też zarządcy, wykonywanych w stosunku do budynku, lokalu. Z grona wszystkich tych czynności z pewnością bowiem możemy wyselekcjonować działania właścicielskie, które są konsekwencją ustawowo nałożonych obowiązków, stanowią przejaw realizacji nie tylko kompetencji ale również, a może nawet przede wszystkim, powinności właściciela, związanych z jego pozycją, przysługującym mu prawem własności. Dość jaskrawy i zarazem obszerny przykład tego typu obowiązków właściciela został wprowadzony przez ustawodawcę w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przepisy prawa budowlanego nakładają na właściciela obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego (czyli np. budynku) w zgodzie z zasadami, określonymi tą ustawą. Chodzi więc o bezpieczeństwo samej konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, ochronę środowiska itp. Obiekt taki powinien być poddawany przez właściciela lub zarządcę kontrolom okresowym.

Uchybienia właściciela w zakresie zapewnienia stosownego bezpieczeństwa obiektom mogą prowadzić do daleko idących konsekwencji. Organy nadzoru budowlanego uprawnione są do kontroli spełnienia przez właścicieli i zarządców wymagań, określonych ustawą. W przypadku stwierdzenia naruszenia przez osobę odpowiedzialną obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, stwierdzenia użytkowania obiektu niezgodnie z wymogami technicznymi, niezapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania, osoba taka podlegać może karze grzywny, ograniczenia lub nawet pozbawienia wolności.

Ponadto należy pamiętać, iż odpowiedzialność za stan budynku i jego infrastruktury nie musi spoczywać wyłącznie na właścicielu. Bardzo często zdarza się bowiem, iż za utrzymanie obiektu w prawidłowym stanie odpowiedzialny jest zarządca nieruchomości. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mówi wprost, iż zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności takich jak zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości czy też utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Ogólnie rzecz ujmując nie tylko właściciele, ale również zarządcy nieruchomości powinni mieć pełną świadomość ciążących na nich obowiązków, wynikających z ustawy Prawo budowlane.

Zrozumiałym jest więc, iż właściciele czy zarządcy, chcąc sprostać nałożonym na nich obowiązkom, siłą rzeczy muszą w pewien sposób ingerować w sferę prawną osób, korzystających z lokali. Niektóre z elementów infrastruktury budynków dostępne są wyłącznie z poziomu danego lokalu. Uzyskanie dostępu do tychże elementów infrastruktury czy też ogólniej rzecz mówiąc – części wspólnej nieruchomości, wymusza więc na osobach za nie odpowiedzialnych podejmowanie działań, które wymagają wkroczenia do mieszkania lokatora.

Jak wskazuje praktyka, w opisanych powyżej okolicznościach często dochodzi do pewnego rodzaju sporu pomiędzy właścicielem a lokatorem. Zdarza się, iż Ci ostatni dość niechętnie udostępniają zajmowane lokale, niejednokrotnie działania ich skierowane są na celowe utrudnienie uzyskania dostępu do lokalu, upatrując w działaniach właścicieli czy zarządców zbędnego formalizmu i niepotrzebnego „zawracania głowy”.

Warto w takiej sytuacji mieć na uwadze treść postanowień ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej zwaną w skrócie „ustawą o ochronie praw lokatorów”). Ustawa ta z jednej strony, podobnie jak ustawa Prawo budowlane, statuuje obowiązek właściciela, polegający na konieczności zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, energii elektrycznej itp. Z drugiej zaś strony ustawa ta wskazuje, iż w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej powstaniem szkody lokator jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Co więcej – w przypadku gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel uprawniony jest do wejścia do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy sytuacja wymaga interwencji straży pożarnej – także przy jej udziale. Oczywiście w przypadku gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub dorosłej osoby z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć tenże lokal oraz rzeczy, które w nim się znajdują, z czynności tych sporządza się protokół. Lokator ma również obowiązek udostępnienia właścicielowi lokalu, po wcześniejszym umówieniu się, w celu przeprowadzenia okresowej weryfikacji stanu i wyposażenia technicznego lokalu i ustalenia zakresu prac niezbędnych do wykonania. W przypadku gdy rodzaj niezbędnej do przeprowadzenia naprawy tego wymaga, lokator ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwia zatem właścicielom podejmowanie stosownych interwencji w lokalach. Oczywiście podejmowanie takich działań musi być uzasadnione zaistniałą sytuacją, znajdującą swoje odzwierciedlenie w ustawowym unormowaniu.

Warto również wspomnieć, iż w sytuacji szczególnego zagrożenia, którego źródłem jest dana rzecz (czyli np. lokal bądź jego wyposażenie), nie tylko właściciel ale i każda inna osoba ma prawo poświęcić tę rzecz w celu odwrócenia od siebie lub od innych niebezpieczeństwa, grożącego bezpośrednio od tej rzeczy. Zarówno Kodeks cywilny jak i przepisy karne posługują się instytucją stanu wyższej konieczności. Dla uniknięcia odpowiedzialności za zniszczenie rzeczy niezbędne jest m.in. by ratowane dobro było oczywiście ważniejsze niż dobro poświęcane. W takich niezwykłych okolicznościach naruszenie sfery prawnej lokatora nie będzie więc rodzić odpowiedzialności dla osoby, dopuszczającej się naruszenia.

Podsumowując należy wskazać, iż co do zasady właściciel zobowiązany jest do powstrzymania się od naruszania sfery prawnej lokatora, w szczególności poprzez ingerowanie w lokal. Jest jednak grupa czynności, które właściciel ma obowiązek wykonywać w stosunku do lokalu. Czynności takie opisane zostały chociażby na gruncie ustawy Prawo budowlane czy ustawy o ochronie praw lokatorów. Za obowiązkiem właściciela dokonywania tychże czynności idą w parze obowiązki lokatora polegające na umożliwieniu właścicielowi prawidłowej realizacji jego powinności. Dla wykonania swych obowiązków właściciel może zatem wkraczać do lokalu zajmowanego przez lokatora, w niektórych sytuacjach jest to wręcz nieodzowne. Niektóre z tych czynności mogą, a czasem muszą być wykonane pod nieobecność lokatora. Ingerencja właściciela w tego typu okolicznościach nie powinna więc być poczytywana za naruszenie sfery prawnej lokatora.