W obrocie prawnym spotkać się można z różnymi sposobami nabycia prawa własności do nieruchomości. Można tu wskazać na dość popularne i znane instytucje prawne, takie jak umowa kupna-sprzedaży, darowizna czy też spadkobranie. Nieco mniej popularną i nie tak powszechnie stosowaną instytucją jest instytucja zasiedzenia.

Korzenie tej instytucji sięgają prawa rzymskiego, pojawiała się ona w polskim prawie ziemskim oraz miejskim, występowała w stosowanym w Polsce Kodeksie Napoleona. Można więc powiedzieć, iż zasiedzenie towarzyszy nam od czasów najdawniejszych, nie traci na znaczeniu również w dzisiejszym ustawodawstwie.

Najogólniej rzecz ujmując zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności na skutek upływu czasu. W analizowanym przypadku mówimy o nabyciu prawa własności nieruchomości (często mówi się w skrócie o „zasiedzeniu nieruchomości”), przez co należy rozumieć nabycie prawa do nieruchomości na skutek upływu określonego czasu. Celem zasiedzenia jest usunięcie niezgodności pomiędzy długotrwałym, rzeczywistym stanem posiadania (stanem faktycznym) a formalnym stanem prawnym.

Wspomniane nabycie nastąpić może jedynie przez posiadacza tejże nieruchomości. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na istotne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami: właściciela oraz posiadacza. W mowie potocznej pojęć tych używa się zamiennie, jako synonimy. W języku prawniczym mają one jednak odmienne znaczenie. Właścicielem jest bowiem ten, kto posiada stosowny tytuł prawny do rzeczy. Jest to pojęcie określające pewien stan formalny. Własność uzyskujemy np. poprzez wytworzenie jakiejś rzeczy, nabycie jej w drodze umowy kupna-sprzedaży, dziedziczenie itp. Posiadanie zaś określa pewien stan faktyczny, polegający na fizycznym władztwie nad daną rzeczą. Posiadanie rzeczy nie musi więc być tożsame z legitymowaniem się prawem własności do tej rzeczy. Posiadaczem jest więc np. najemca czy dzierżawca. Posiadaczem jest także osoba, która daną rzecz posiada bez jakiegokolwiek tytułu prawnego – ma ją fizycznie, ale nie formalnie.

W dalszej części artykułu omówione zostaną pozostałe przesłanki, jakie muszą zostać spełnione, by posiadacz nieruchomości mógł nabyć prawo jej własności przez zasiedzenie.

Problematyka zasiedzenia została uregulowana przez ustawodawcę w rozdziale II działu III Kodeksu cywilnego. Regulacja ustawowa nie jest zbyt obszerna – zagadnienie to zostało opisane w ustawie w pięciu artykułach – od 172 do 176. Wydawać by się mogło, iż taka niezbyt obszerna regulacja nie będzie budzić problemów w zakresie jej stosowania, nie przysporzy jakiś szczególnych problemów interpretacyjnych. Niestety jest inaczej. W regulacji tej pojawiają się bowiem pojęcia nieostre, niezdefiniowane ustawowo (posiadanie samoistne, dobra i zła wiara). Skutkuje to koniecznością sięgania po dorobek doktryny i orzecznictwa, w celu wykładni i interpretacji tychże przepisów.

Pierwszym i podstawowym warunkiem nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest, jak już zostało wspomniane na wstępie, posiadanie tejże nieruchomości. Posiadanie to musi jednak być szczególnego rodzaju – ustawa wymaga posiadania samoistnego. W tym zakresie ustawodawca przychodzi nam z pomocą, przedstawiając definicję posiadania samoistnego w art. 366 Kodeksu cywilnego. Posiadaczem samoistnym jest więc osoba, która włada rzeczą jak właściciel. Posiadacz taki dokonuje więc faktycznie czynności i realizuje uprawnienia, które stanowią (zazwyczaj częściowo) prawo własności. Dla przykładu można tu wskazać na osobę, która posiada grunt rolny – osoba taka dokonuje na nim zasiewów i zbiorów plonów, dba o utrzymanie granicy itp. Charakter posiadania (samoistne lub zależne) ocenia się przede wszystkim przy uwzględnieniu okoliczności faktycznych o charakterze zewnętrznym. Istotne jest więc zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania, dostrzegalne dla innych osób.

Warto również wspomnieć, iż Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, wedle którego posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada. Oznacza to, że osoba, która chciałaby zapobiec zasiedzeniu, powołując się na okoliczność braku samoistnego charakteru posiadania przez tego, kto ubiega się o stwierdzenie zasiedzenia, musiałaby wykazać (udowodnić), iż posiadanie wnioskodawcy nie miało tegoż właśnie przymiotu samoistności.

Drugą przesłanką, od której zależy możliwość nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, jest upływ określonego czasu. Posiadanie samoistne musi zatem trwać nieprzerwanie przez okres 20 lub 30 lat – w zależności od tego czy posiadacz jest w dobrej wierze czy też w złej wierze. Momentem decydującym o dobrej bądź złej wierze posiadacza, jest chwila objęcia posiadania.

Pojęcie dobrej i złej wiary nie zostało ustawowo zdefiniowane. Najogólniej można powiedzieć, iż jest to pewien stan świadomości posiadacza, w określonych okolicznościach, usprawiedliwiony określonymi czynnikami. Pojęcie dobrej wiary było wielokrotnie przedmiotem wykładni Sądu Najwyższego. Same koncepcje postrzegania dobrej i złej wiary na przestrzeni ostatnich 30 lat ulegały modyfikacjom, Sąd Najwyższy zmieniał kierunki swoich zapatrywań na tę tematykę. Na chwilę obecną, z uproszczeniem można powiedzieć, iż pojęcie dobrej wiary odnoszone jest do przekonania posiadacza, iż przysługuje mu prawo własności (chociażby rzeczywisty stan był odmienny). Nie sposób w tym miejscu powołać wszystkich wypowiedzi judykatury, odnoszących się do problematyki dobrej i złej wiary na tle zasiedzenia. Przykładowo można tu wskazać na orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 372/71; z dnia 25 czerwca 1968 r., III CRN 159/68; z dnia 28 lipca 1978 r., III CRN 126/78; z dnia 7 października 2010 r., IV CSU 152/10.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia wymaga złożenia przez osobę zainteresowaną stosownego wniosku do sądu. Postępowanie to toczy się w trybie nieprocesowym, regulowanym przepisami art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego

Upływ terminu zasiedzenia (20 lub 30 lat) powoduje nabycie przez posiadacza prawa własności z mocy prawa. Tym samym prowadzi do jego utraty przez dotychczasowego właściciela. Orzeczenie sądowe, stwierdzające zasiedzenie ma charakter jedynie deklaratywny (potwierdzający stan prawny).

Omawiając problematykę zasiedzenia nieruchomości należy zwrócić uwagę na jeszcze jeden z aspektów tej tematyki. Aspekt, który dla osób zarządzających nieruchomościami, administrujących nimi, ale także dla zwykłych właścicieli, może mieć dość istotne znaczenie. Dość łatwo wyobrazić sobie możliwość zasiedzenia nieruchomości gruntowej. Wydaje się, iż jest to najczęstsza forma zasiedzenia. Powstaje zatem pytanie o możliwość, dopuszczalność zasiedzenia w odniesieniu do budynku czy też poszczególnego lokalu.

W literaturze wskazuje się, iż zasiedzenie budynku czy też lokalu, wraz z powiązanymi z nimi prawami użytkowania wieczystego czy też współwłasności jest dopuszczalne. Argumentem przemawiającym za tym jest chociażby możliwość zbywania tychże budynków czy lokali wraz z prawami z nimi związanymi. Dopuszczalność zasiedzenia wyodrębnionego lokalu, stanowiącego już odrębną nieruchomość, akceptowane jest zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Ten ostatni dopuszcza nawet możliwość zasiedzenia odrębnej własności lokalu w wyniku podziału większego lokalu, który stanowił już przedmiot odrębnej własności, na mniejsze, samodzielne lokale.

Proces sądowego uzyskania potwierdzenia zasiedzenia jest dość skomplikowany, szczególnie zważywszy na kwestie dowodowe – konieczność wykazania nieprzerwanego posiadania. Pomimo tego zasiedzenie może stanowić dla osób długotrwale korzystających z formalnie cudzych nieruchomości atrakcyjne rozwiązanie, umożliwiające im uzyskanie prawa własności. Osoby zarządzające czy też administrujące nieruchomościami, szczególnie nieruchomościami gruntowymi lub tymi, nad którymi nie jest sprawowana od dłuższego czasu faktyczna piecza, powinny zaś zwrócić uwagę na to, czy żaden inny podmiot nie wykonuje w stosunku do tychże nieruchomości czynności „quasi-właścicielskich”, które stanowić mogłyby podstawę do zasiedzenia.