• Radca Prawny Ursynów
  • Prawnik Ursynów
  • Krzysztof Kurzeja - kancelaria prawna

Sposób na pozbycie się nieruchomości


Zazwyczaj działania wspólnot mieszkaniowych, administratorów czy też osób zarządzających nieruchomościami ukierunkowane są na szeroko rozumiane pozyskiwanie praw, powiększanie posiadanego majątku. W tym celu ww. podmioty dokonują czynności takich jak zawieranie umów kupna określonych rzeczy, umów dzierżawy, użytkowania, występują z wnioskami o zasiedzenie nieruchomości itp. Działania te mają zatem poszerzać aktywa właścicieli, wspólnoty.

Można sobie jednak wyobrazić sytuację, w której właściciel, wspólnota, czy też zarządzający nieruchomością lub nią administrujący, będą zainteresowani "umniejszeniem" majątku - pozbyciem się jakiejś rzeczy ruchomej bądź nieruchomości, która do tej pory wchodziła w skład majątku na zasadzie własności, z uwagi na np. brak dalszej potrzeby korzystania z określonej rzeczy ruchomej czy też niemożności lub z powodu braku możliwości jej zbycia w drodze tradycyjnej umowy sprzedaży.

§1. Wyzbycie się rzeczy ruchomej

W przypadku rzeczy ruchomych, do grona których zaliczyć można przedmioty takie jak chociażby parasol, telefon, buty i inne przedmioty nie będące nieruchomościami, regulację, dotyczącą ich wyzbycia się, wprowadza artykuł 180 Kodeksu cywilnego. Ustawodawca w przepisie tym ustanowił zasadę, w myśl której właściciel rzeczy ruchomej może wyzbyć się własności tejże rzeczy poprzez to, że w tym zamiarze tę rzecz porzuci. Porzucenie, o którym mowa w omawianym przepisie wymaga wyzbycia się przez właściciela rzeczy w taki sposób, by inna osoba mogła tą rzeczą zawładnąć, objąć ją w posiadanie samoistne. Istotne jest by porzuceniu towarzyszył zamiar wyzbycia się prawa własności rzeczy, albowiem jedynie takie porzucenie skutkować będzie tym, iż rzecz stanie się niczyja. Dla lepszego zobrazowania można posłużyć się w tym miejscu dwoma przykładami zdarzeń: kwalifikowanego oraz niekwalifikowanego jako porzucenie rzeczy. Będą to odpowiednio np. pozostawienie rzeczy na wysypisku śmieci oraz zgubienie rzeczy. Na marginesie jedynie warto wskazać, iż w doktrynie prawa kwestią sporną jest możliwość porzucenia jedynie udziału we współwłasności rzeczy ruchomej.

§2. Jak pozbyć się nieruchomości?

Problematyka wyzbycia się nieruchomości jest znacznie bardziej złożona, aniżeli ma to miejsce w przypadku rzeczy ruchomych. W poprzednim stanie prawnym - do 15 lipca 2006 roku obowiązywał artykuł 179 Kodeksu cywilnego, który normował kwestię zrzeknięcia się przez właściciela prawa własności nieruchomości. Przepis ten dawał właścicielowi możliwość złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, na mocy którego zrzekał się on przysługującego mu prawa własności nieruchomości, nieruchomość zaś stawała się w takim wypadku własnością gminy, na terenie której była ona położona. Właściciel mógł więc za pomocą jednostronnej czynności prawnej skutecznie pozbyć się nieruchomości i doprowadzić do przejęcia jej przez tę jednostkę samorządu terytorialnego. Oczywiście rozwiązanie takie w pewnych wypadkach mogło być dla gmin niekorzystne, sam zapis budził więc kontrowersje. Instytucji zrzeczenia się nieruchomości stawiano zarzut niedopasowania tej jednostronnej czynności prawnej do polskich norm cywilnoprawnych, a w szczególności do reguły, wedle której nie można jednostronną czynnością prawną kształtować sytuacji drugiego podmiotu, bez jego udziału. Skutkiem tych kontrowersji było wydane przez Trybunał Konstytucyjny w dniu 15 marca 2005 r. orzeczenie (sygn. K 9/04), uznające artykuł 179 Kodeksu cywilnego za niezgodny z Konstytucją RP i w efekcie utrata mocy obowiązującej tegoż przepisu. Po uchyleniu artykułu 179 Kodeksu cywilnego, aż do dnia 11 października 2008 r. w naszym systemie prawnym brak było jakiejkolwiek możliwości wyzbycia się nieruchomości.

§3. Instytucja przekazania nieruchomości

Nowelizacja przepisów Kodeksu cywilnego, która weszła w życie w dniu 11 października 2008 r. wprowadziła do naszego obrotu prawnego nową instytucję - przekazania nieruchomości. Wprowadzenie tej instytucji miało na celu ponowne umożliwienie dysponowania przez właściciela nieruchomością poprzez "wyzbycie się" nieruchomości, z tym jednak zastrzeżeniem, iż zmieniła się forma i charakter tegoż dysponowania.

Artykuł 9021 Kodeksu cywilnego stanowi, iż "przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo Skarb Państwa własność nieruchomości". Umowa przekazania nieruchomości jest zatem umową nazwaną (sklasyfikowaną w Kodeksie cywilnym), nieodpłatną, o charakterze konsensualnym. Do umowy tej stosuje się wprost postanowienia art. 155 Kodeksu cywilnego, a więc wywołuje skutki zobowiązująco-rozporządzające (przenosi własność nieruchomości bez konieczności składania odrębnego oświadczenia w tym zakresie). Umowa ta, jak to w przypadku umów, dotyczących przeniesienia praw do nieruchomości (sprzedaż, darowizna) dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Jeśli chodzi o stronę podmiotową tejże umowy, to wskazać należy, iż jej beneficjentem może być jedynie gmina bądź Skarb Państwa, przy czym zawarcie umowy przekazania nieruchomości ze Skarbem Państwa wymaga spełnienia się dodatkowych przesłanek, o których mowa w art. 9021 §2. Skarb Państwa może zawrzeć omawianą umowę jeśli gmina położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia tegoż zaproszenia przez właściciela nieruchomości. Pierwszeństwo w zawarciu tej umowy zostało więc przyznane powołanej jednostce samorządu terytorialnego.

Przedmiotem umowy może być nieruchomość rozumiana szeroko, czyli zarówno grunt, jak i budynek czy lokal, stanowiący odrębny przedmiot własności. Umowa ta może dotyczyć zarówno całości nieruchomości jak i udziału we współwłasności, jeśli nieruchomość objęta jest taką współwłasnością. W doktrynie wątpliwości budzi natomiast możliwość objęcia tą umową prawa użytkowania wieczystego - jest to kwestią dyskusyjną.

§4. Procedura zawarcia umowy przekazania nieruchomości

Procedura zawierania omawianej umowy wymaga, by osoba zainteresowana jej zawarciem - właściciel (może nim być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna) wystosował do odpowiedniej gminy zaproszenie do zawarcia umowy przekazania nieruchomości. Gminą odpowiednią jest ta, na terenie której nieruchomość jest położona. W przypadku gdy nieruchomość znajduje się na terenie więcej niż jednej gminy, właściciel ma prawo wyboru jednostki, do której skieruje swoje zaproszenie. Wspomniane zaproszenie nie ma charakteru oferty, albowiem ustawodawca wyraźnie wprowadził tu rozróżnienie, używając właśnie pojęcia "zaproszenie". Jest to pewnego rodzaju zaproszenie do negocjacji w sprawie zawarcia umowy. Właściciel nie jest związany swoim oświadczeniem - ma możliwość zrezygnowania z zawarcia umowy w dowolnej chwili. Gmina, do której zaproszenie skierowano, ma możliwość skorzystania z niego w terminie 3 miesięcy. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu brak oświadczenia ze strony gminy powinien być poczytywany jako odmowa zawarcia umowy przekazania nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel uprawniony jest do skierowania swojego zaproszenia do Skarbu Państwa, o czym była mowa powyżej.

§5. Umowny charakter przekazania nieruchomości

W odróżnieniu od zrzeknięcia się nieruchomości, które przewidziane było w uchylonym art. 179 Kodeksu cywilnego, a które miało charakter jednostronnej czynności prawnej, aktualna konstrukcja instytucji przekazania nieruchomości ma charakter umowny. Oznacza to, iż adresat (gmina albo Skarb Państwa) wystosowanego przez właściciela zaproszenia ma pełną swobodę co do podjęcia decyzji o skorzystaniu bądź nieskorzystaniu z propozycji zawarcia umowy i nabycia prawa własności. Ewentualna odmowa ze strony potencjalnego nabywcy nie może stanowić więc podstawy do kierowania przez właściciela jakichkolwiek roszczeń z tym związanych, zarówno na drodze cywilnoprawnej jak i administracyjnej. Właściciel nie ma więc w aktualnym stanie prawnym żadnych środków prawnych by niejako wymusić na gminie czy też Skarbie Państwa złożenie oświadczenia woli o przyjęciu nieruchomości. Generalnie można więc powiedzieć, iż co do zasady możliwość jednostronnego przekazania nieruchomości aktualnie nie występuje w naszym systemie prawnym. Oczywiście są nieliczne wyjątki, jak chociażby art. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umożliwiający takie działanie przez państwową lub samorządową osobę prawną.

§6. Wnioski

Pewną wątpliwość co do celowości wprowadzenia instytucji przekazania nieruchomości może budzić fakt, iż jest ona zbliżona do umowy darowizny. Niemniej jednak, nie wnikając w ratio legis funkcjonowania tego przepisu, warto mieć na uwadze, iż instytucja taka istnieje i w pewnych wypadkach może stanowić dla właściciela ciekawą propozycję, umożliwiającą pozbycie się niechcianej czy też kłopotliwej nieruchomości. Z rzeczami ruchomymi powinno natomiast być znacznie łatwiej.